企业法讯合同想解就解盲目解除合同的后果你知道吗

今日精选

JUNE. 2024

01

典型案例分析

A地产公司（以下简称A公司）与王某签订《合作开发协议》。协议约定：A公司负有办理证照手续、项目招商、推广销售的义务，王某承担全部建设资金的投入；A公司拟定的《项目销售整体推广方案》，应当与王某协商并取得王某书面认可；王某投入500万元（保证金）资金后，如果销售额不足以支付工程款，王某再投入500万元，否则按违约处理；王某享有全权管理施工项目及承包商、施工场地权利，A公司支付施工方款项必须由王某签字认可方能转款。

合同履行中，A公司向王某发函,双方就第二笔500万元投资款是否达到支付条件产生分歧。此后,A公司再向王某发出《关于履行的通知》,告知王某5日内履行合作义务,向A公司支付500万元投资款,否则将解除《合作开发协议》。王某在A公司发函后,对其中提及的需要支付的工程款并未提出异议，亦未要求A公司提供依据，并于向A公司发送回复函，要求A公司近日内尽快推出相关楼栋销售计划并取得其签字认可,尽快择期开盘销售，并尽快按合同约定设立项目资金管理共同账户。A公司于1个月后向王某发出《解除合同告知函》，通知解除《合作开发协议》。王某收到该函后，未对其形式和内容提出异议。

3个月后，王某函告A公司,请A公司严格执行双方合作协议约定，同时告知“销售已近半月,望及时通报销售进展实况”。后王某诉至法院，要求A公司支付合作开发房地产收益分红总价值3000万元；A公司提出反诉，要求王某给付违约金300万元。一审、二审法院认为，王某收到解除通知后，未对通知的形式和内容提出异议，亦未在法律规定期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故认定双方的合同已经解除。王某不服二审判决，向最高人民法院申请再审。

最高人民法院审理后认为从生效裁判看，A公司向王某发送《解除合同告知函》，通知解除双方签订的《合作开发协议》，但该《解除合同告知函》产生解除合同的法律效果须以A公司享有法定或者约定解除权为前提。从案涉《合作开发协议》的约定看，王某第二次投入500万元资金附有前置条件，即A公司应当对案涉项目进行销售，只有在销售额不足以支付工程款时，才能要求王某投入第二笔500万元。

结合《合作开发协议》的约定，能否认定A公司作为守约方，享有法定解除权，应当审查A公司是否依约履行了己方合同义务。包括案涉项目何时开始销售，销售额是否足以支付工程款；A公司在房屋销售前后，是否按照合同约定，将《项目销售整体推广方案》报王某审批；工程款的支付是否经由王某签字等一系列事实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第五十三条规定，当事人一方以通知方式解除合同，并以对方未在约定的异议期限或者其他合理期限内提出异议为由主张合同已经解除的，人民法院应当对其是否享有法律规定或者合同约定的解除权进行审查。

经审查，享有解除权的，合同自通知到达对方时解除；不享有解除权的，不发生合同解除的效力。据此，一审、二审法院未对上述涉及A公司是否享有法定解除权的事实进行审理，即以王某“未在法律规定期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”为由，认定《合作开发协议》已经解除，属于认定事实不清，适用法律错误。

由此可见，实务中合同当事人行使解除权应当以该解除权存在为基础，同时需要考量解除权形成的原因和条件，以及行使解除权的方式，稍有不慎就可能导致解除合同的行为效力存在风险。

02

合同解除类型及行使

合同解除是指合同符合法定条件有效成立之后，当具备合同解除条件时，因合同当事人一方或双方的意思表示，而实施的使合同关系自始消灭或在将来消灭的一种行为。

一、合同解除的类型

根据合同解除条件以及发生原因的不同，可以将合同解除分为三类：

1、法定解除，是指当事人基于法律的规定行使合同解除权致使合同发生解除效果。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

① 因不可抗力致使不能实现合同目的；

② 在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

③ 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

④ 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

⑤ 法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

2、约定解除，是指当事人在订立合同中约定合同解除的条件，当该 条件成就时，有解除权的一方或者双方就可以行使解除权，使合同发生解除的效果。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

3、协议解除，合同的解除既非基于法律的规定，也不是合同双方当事人在合同中明确约定的，而是在合同履行过程中双方当事人经过协商一致后决定终结合同的效力。协议解除不涉及解除权行使的问题，有关解除权的行使主要体现在前面两种情形中。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。

二、合同解除权的行使

1、行权期限

法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

2、行权规则

当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解 除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

三、合同解除的法律后果

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

03

合同解除的特殊情形

除了主要的合同解除权分类外，在法律法规中针对不同合同类型和特定情形还存在具体特殊的规定，其中常见的特殊规定包括：

一、情势变更情况下的法定解除权

合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

二、承揽合同中

定作人的单方任意解除权。无论承揽是否同意，定作人在承揽人完成工作前均可以随时解除合同，但造成承揽人损失的，应当赔偿损失。

三、委托合同中

双方当事人均享有任意解除权。委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。

四、物业服务合同中

业主的任意解除权。业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。因此造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

五、买卖合同中

因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除。

但是，该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，买受人可以就数物解除合同。分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的五分之一，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费。

六、租赁合同中

承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。不定期租赁中，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

七、融资租赁合同中

承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。

八、在建设工程施工合同中

承包人将建设工程转包、违法分包的，发包人可以解除合同。发包人提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准或者不履行协助义务，致使承包人无法施工，经催告后在合理期限内仍未履行相应义务的，承包人可以解除合同。

九、在技术开发合同中

作为技术开发合同标的的技术已经由他人公开，致使技术开发合同的履行没有意义的，当事人可以解除合同。

十、在借款合同中

借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。

十一、在肖像权许可使用合同中

当事人对肖像许可使用期限没有约定或者约定不明确的，任何一方当事人可以随时解除肖像许可使用合同，但是应当在合理期限之前通知对方。当事人对肖像许可使用期限有明确约定，肖像权人有正当理由的，可以解除肖像许可使用合同，但是应当在合理期限之前通知对方。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于肖像权人的事由外，应当赔偿损失。